5月16日，郑东新区官网披露最新消息，高铁东站东北、龙子湖大学城西南侧，总规划面积85.49公顷的区域控规又调整了。

至此，被称为“中原超级总部基地”的郑州全新产城融合示范区，终于尘埃落定（下文简称“中超总”）。

新局部控规内容如下：

(资料图片)

1、地块北侧为新型产业用地。

2、地块南侧一线河景住宅用地，容积率由之前的2.9，调整为2.5。之前控规中，“中超总”片区9块住宅用地容积率从2.7-2.9不等，限高65-80米。调整后，片区合计占地312.38亩、建面约52.1万方的住宅，按每套150平计算，可出约3400套住宅。

传言，目前最想与郑州联袂打造“中超总”的，是这两年持续在郑州发力的华润。

“中超总”会建成啥样？住宅会卖多少钱一平？精装还是毛坯？

本文为你详细分析。

01

中超总准确位置在哪？周边是啥？

中超总位于高铁东站东北，龙子湖大学城西南侧，总规划面积85.49公顷。

整体界面由东风渠和七里河双河汇流处向西北延展，止于金水东路和圃田西路组成的西北边界。

中超总片区鸟瞰图

片区紧临高铁东站交通枢纽，南侧为高铁站东广场商务区，北侧为龙子湖大学城，周边皆为东区成熟区域，也是郑州目前商务聚集、人才集聚最有优势的区域。

东广场实景鸟瞰图

片区南北由七里河+东风渠双河围拢，自然风貌在郑州主城极为稀缺，目前双河交汇处已建成约318亩的双河公园，环境优势可谓得天独厚。

双河公园实景鸟瞰图

同时，片区交通通达性也相当成熟。

北侧临金水东路，西侧是东三环，与片区内现状圃田西路和博学路已有很好衔接。

南侧500米有1号线博学路站，东侧1公里有1号线市体育中心站。并在片区核心岛中心位置规划有K2线王新庄站，与全城线网紧密相连。

市域K2线走向示意图

02

中超总会建成啥样？

从早期流出的规划效果图看，中超总分三个组团：

核心岛布局超级总部办公、会议会展中心、文化艺术中心、大型购物中心、五星级酒店等业态；

南侧组团布局区域级总部办公、智慧城市管理中心、科技金融总部、住宅等业态；

北侧组团布局初创企业总部、创意中心、商业街区、住宅等业态。

片区总投资200亿，拟建成郑州城市新中心、“郑州之眼”、国内具有影响力的新一代超级总部基地标杆。

其中核心岛一地块限高260米，将建郑州全新摩天地标。

效果图

中超总体量不输高铁东广场，产城融合理念更显著，继郑东新区CBD、北龙湖副CBD之后，定位直指CBD3.0版的郑州新商务区。

03

中超总住宅有啥优势？

之前片区控规中，中超总除了超级总部、超级配套、超高建筑外，还规划9个住宅地块。

各地块控规如下：

1、H-01-01，容积率2.9，限高80米，占地10487平，建面30412平；

2、H-02-01，容积率2.8，限高80米，占地17053平，建面47748平；

3、H-02-03，容积率2.7，限高65米，占地34421平，建面92936平；

4、H-03-03，容积率2.9，限高80米，占地28253平，建面81933平；

5、H-03-04，容积率2.8，限高65米，占地23234平，建面65055平；

6、H-04-08，容积率2.8，限高80米，占地22841平，建面63954平；

7、H-05-06，容积率2.9，限高80米，占地21810平，建面63249平；

8、H-05-07，容积率2.8，限高80米，占地18505平，建面51814平；

9、H-05-08，容积率2.7，限高65米，占地31644平，建面85438平。

9块地合计占地312.38亩，总建筑面积约58.3万方。可做19-26层中小高层改善房。

原规划示意图

5月16日，郑东新区官网对部分地块又发新控规，主要涉及圃田西路和七里河北路交会处东北角地块。

新控规中，该地块北侧改为新型产业用地，南侧为住宅用地。

值得一提的是，住宅地块容积率从原来的2.9改为2.5，与北龙湖北岸小高层容积率持平，更加低密。

以此推断，中超总片区的后续住宅地块，容积率大概率也会调整为2.5。

那么，9块地总建面将缩减为52.1万方，按套均150平计算，片区精品改善房套数约为3400套。

最新规划示意图

相比主城现有改善盘，这9块地改善优势相当明显：

1、全部临河，可观一线河景。

紧临高铁东站交通枢纽，南边东广场商务区，北边龙子湖大学城，待中超总建成，周边都是郑州最成熟区域，也是郑州人才、商务最集中区域。

北侧3块地临东风渠，南侧6块地临七里河，均直面河景，没有一块地浪费区域景观优势。

示意图

2、容积率2.5，改善属性纯粹。

后期住宅地块容积率大概率会与新控规保持一致，均为2.5，限高65-80米，非常适合做精品改善房。

3、片区定位高端。

区域无安置房，商务、商业、文化、教育配比丰富，定位高端。

4、地铁出行便利。

片区核心岛中央规划有市域K2线王新庄站，9块地以半圆形放射环绕，最近处仅200米，最远也不过500米，均为标准地铁盘。

04

中超总住宅是精装还是毛坯？

毛坯。

华润会错开与瑞府、幸福里的定位。

瑞府和幸福里是精装，中超总做毛坯。

05

中超总一线河景大平层会卖多少钱一平？

假如你是华润，既然此楼盘要卖毛坯，那么价格肯定要低于瑞府和幸福里。

华润瑞府目前均价3万+/平。

幸福里最近在售北地块最后一批房源，均价约2.8万/平，拆分车位，合计也不超3万/平。

由此可见，中超总住宅价格体系大致如下：

1、首推地块位置稍弱，住宅2.5万/平起。

2、中等位置住宅均价2.7万/平左右。

3、楼王房源均价约2.8-2.9万/平。

这样定位的策略如下：

1、让买瑞府和幸福里的业主躺赚。

2、2.5万/平的价格尖刀刺向主城改善。

万科古翠隐秀均价2.8万/平，未来天奕均价3.3万/平，北龙湖北岸下小高层大致为2.9-3万/平。

高铁站与老东区改善二手房，总体均价2.5万/平左右。其中：

临中超总周边。瀚海晴宇2.8万/平，碧桂园天琴湾、正商铂钻、新芒果和郡都是2.5万/平；

高铁站附近。海马壹号公馆3.2万/平，建业天筑3.6万/平；

东区老洋房。绿城百合总体约2.9万/平，绿地老街三、四期约2.8万/平。

中超总住宅以2.5万/平起跑，会卖得更快，极可能再成销冠楼盘。

3、楼王卖2.8-2.9万/平，河景房+2.5容积率+郑东好位置，搏杀3万/平左右的友商也还有优势。

06

警惕！2024年郑州改善销售额要超刚需了

郑州房市长期以来都是刚需盘占绝对优势，但从2022年开始，改善盘正蓄力抢夺刚需盘阵地。

2022年上半年，改善盘销售占比约22%；

2022年下半年，改善盘销售占比上升为25%；

2023年3月份，改善盘销售占比升至28%；

2023年4月份，改善盘销售占比已达31.1%。

过去一年多，改善盘销售稳步提升，占比越大越大。

接下来：

2023年6月，北龙湖华曦府开盘；

2023年8月，北龙湖郑新科创20号地兰溪府入市；

2023年，还将有北龙湖正弘里配套住宅入市。

以此推算，2023年底，郑州改善盘占比将高达45%-50%。

2024年中超总住宅入市，据地块指标推算，总货值150亿左右。郑州改善盘力压刚需盘已毫无疑问......

顺利的话，华润将继郑东万象城之后，再进中原超级总部基地，而就目前情况看，华润也是最佳选择对象。

中超总不仅丰富并夯实了东区经济新中心的成色，也彻底将郑州刚需型市场，拉入改善型市场。

从此，将无人再称郑州为“屌丝之城”。