李志荣：大中华区商业地产投资解析 | 2023观点资本圆桌演讲|当前焦点

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李志荣：大中华区商业地产投资解析 | 2023观点资本圆桌演讲|当前焦点

来源 : 观点地产网时间：2023-05-16 19:01:45

李志荣（戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管）：首先感谢观点今天的邀请，刚好周总讲的是中国住宅房地产，我讲的是中国商业房地产，刚好错开，是两个不同的话题。

首先观点让我说三年疫情后，我们终于在2月份迎来了通关，不单只是香港，全球和中国，在这个季度里面，中国内地房地产、香港房地产出现了什么样的改变，这张图很简单的说了第一季度的情况，左边是好消息，今年第一季度对比去年的第一季度，大概有17%的增长，从大宗交易、房地产的交易是一个好消息。另外右边是投资资本类别，91%都是内资，境外投资者比较谨慎，因为种种原因，一是海外利息很高，还有中美的关系，所以他们很多人都不敢、也不愿意投中国房地产。

(资料图片)

我3月份去了新加坡参与海外的投资研讨会，很多投资者给我们一句话，我学了一个词，他们说ABC，目前很多外资面对一些中美关系的影响下，不是不投，而是放慢一点。反过来中国的内资很猛，因为现在全球在加息，中国反过来减息，有一个4%到5%的投资回报率，对他们来讲非常好。

第二张刚才讲了，我们对比去年究竟发生什么样的变化，首先第一季度北京的表现比较好，这里的原因因为刚好在第一季度收购了一笔苏宁商业房地产，在北京接近30亿，这一单就把北京往上推了一下，对比去年，还是上海的市场比较活跃。今年广州第一季度要比深圳好，但是去年的话，深圳又比广州好很多。

从投资类型来看，刚才林总也讲了，除了物流和长租公寓，还看写字楼，这个很清楚的说明，无论去年也好，还是今年也好，写字楼在商业部动产当中的比重很大，在产业园区里面占了50%，一般大的机构投资人是不能不看写字楼，今年一季度综合体的占比比去年要好，每个人去年都讲物流，所以物流的价格很高，像去年在上海完成了很大的物流资产包，把资本化率压到4.5，我会告诉大家第二季度物流肯定要跑出了，因为我们在处理很多物流的资产包，已经谈到最后的阶段，所以第二季度我想物流又回到第二位。

当然零售随着疫情通关以后，零售方面的表现不错，大家也要讲了长租公寓，现在买卖比较多，我们也准备好了，所以公寓这一块也是有蛮多机构投资者，坦白说长租公寓在海外是非常流行的资产类别，所以他们在中国大陆在寻找公寓，很多年轻一代不买房子了，他是租赁，所以这一块的需求是蛮好的。

随着利息的增长，资本化率一般来进都是往上，以北京的表现最好，4.5、4.3，深圳比较高，因为深圳总的来讲，写字楼未来的供应量是非常充裕，空置率往上升，深圳很奇怪，散售的市场非常好，但租赁市场、整栋买卖市场比较少。最右手边是零售，深圳也是资本化率最高，表现最不好，可能因为深圳过去两三年是科技为主，美国打压这个市场，对深圳来讲有影响，反过来广州最健康，现在4.3，市民的消费力很强，所以广州在零售这一块他们的表现最好。

观点让我简单讲一下香港的情况，香港第一季度完全不好，过去这么多年，从2018年最高峰一千七百多亿的交易，今年第一季度只成交了104亿，完全是受到高息的影响，香港有一个问题，香港的业主方实力很强，没有必要去卖，不像中国内地的房地产开发商和投资者，本身持有的能力不强，香港反过来这些业主方是很强的持有力，所以差不多价格跌了百分之二三十不卖，只能少少一点打折，但要把我的价格往下压两三成，我不卖，我持有，所以过去香港一季度的交易量蛮低，只有一百一，是过去五六年以来的最低交易量，希望今年下半年有所改善，随着经济的复苏，这个方面希望有所改善。从类型方面很明显的，酒店类和零售类要比写字楼要好，这个多多少少和香港、中国内地通关以后，我们看到过去的五一，酒店、收费类型的商业都有所转变，这两个市场都受投资者的欢迎。

这是酒店和零售，尤其是酒店，过去疫情下价格跌的很多，原来很多投资者都不愿意再持有这一类，疫情下持有酒店入住率接近0，每一天打开门都要发一些管理费用，所以对他们来讲肯定不想再持有，所以酒店类的资产现在是最受投资者的欢迎，他们想寻底买一些酒店类资产，等到通关，等到旅游者回来以后把价格提升。

零售也是一样，过去疫情下很多零售租金跌了百分之七八十以上，所以很多投资者小的来买一些店面。写字楼只有26%，中国还是有50%以上，现在这个市场有点不健康，因为租金跌了很多，跌了30%以上，但是价格没有，刚才也讲了，因为业主方实力很强，所以这个还要看。

工业类型还是比较活跃，比如物流等等，这个方面占比差不多有8%到10%左右。右边这张图是写字楼这一块，回报率一直往下，投报率只有2.35左右，又要从银行贷款，连还银行的利息都不够，这也说明写字楼的交易量很低，现在散层比较多一点，整层整层的来买现在不多，这些没有处理好以前，写字楼要恢复过去的健康需要一点时间，要到两三年以后才有机会。

我很快过了一下中国房地产和香港房地产在商业方面的区别，希望把时间追回，谢谢。

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