北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片仅供参考)

一

Q:

我女儿今年获得北京资格，24岁，工作地点三元桥东，总价预算**万。希望是连学区一并解决，如果不能的话希望到时候还好置换，请推荐板块。如果能具体到小区更好，两居以上的品质较高小区即可。我因为身体不好，所以不能去北京，请问北京有没有****这种性质的机构，应该有吧？我没有查到，请推荐一下。

A：

1、帮助买房的公司肯定有，不少呢，都是全程操作。但我不熟，推荐不了，万一不合适呢？而且说句话别太在意，这预算挺高的，但在北京不算太高，属于改善但到不了豪宅的程度。所以一般没必要找这些机构，他们多数是做豪宅的，对于普宅还未必上心呢。

既然女儿已经工作，那常规的社会经验也应该具备，反正资金在家长手中，做个把控就行了，没什么太难的。北京很正规，找大中介就不会有什么闪失。

2、这预算在朝阳区可以兼顾学区了，既然在三元桥就在周边看吧。太阳宫的人朝学区就很好，这个预算能买到太阳公元的了，就是面积不太大，毕竟单价高，17万左右一平。然后在北边点儿就是望京，学区也不错，小学中学九年制的在朝阳算不错的。看看东湖湾或上京新航线，这总价的就没什么溢价了。还有西边的亚运村，离三元桥也不算多远，嘉铭桐城东区，周边的小区找当地中介就行，不少小区呢。

3、朝阳北部的单价总价都相对高，这预算不算流通性弱的，这倒不用纠结。先让女儿看看吧，等有了资格再说具体的。

仅供参考。

二

Q:

我们一家三口，北京户口，考虑在海淀买二套学区房，选择片区要小初高都优质。预算1300w，希望可以兼顾居住舒适的同时保障孩子进入优质校。宝宝27年上学，那时入学人数减少一半。1. 请问什么时候是买房最佳时机？您判断是否由于入学人数普遍减少而学区房价会下降？2. 你判断现有政策下，孩子少了是否一些小区可以不需要调剂，全部升入对口小学呢。

A：

1、海淀，小初高都优质的，兼顾舒适还保障孩子进优质校，十全十美了。这种学区倒是有，但1300似乎不太够，学区房都挺贵的。

2、先看紫金长安吧，育英学区九年制，如果成绩好的话可以上本校高中，学校成绩很好，快成小强了。但两居室都1500万左右，100平。

中三的学位足，基本能保证，30%的孩子能提前上岸，加上其他途径的能在一半左右上好中学。但这建立在鸡娃的基础上，也没人敢保证。再有这房价就更贵点儿了，一般两居室都2000万左右，便宜的就是品质不太高的小区了。另外考虑好，万柳虽然是顶级学区，但中学普通，和高中更没关系。或者说所有学区都和高中没关系，那就不是义务教育，是得凭实力考上的。

中关村的，典型的华清嘉园，也和万柳的差不多性质，房子不便宜，同样和中学没什么关系。再或者看上地学区，海淀派位第一，但这派位跟点招的不太一样，毕竟海淀不是东西城。

3、最佳时机，如果准备好的现在就算。我判断未必下降，涨的慢点儿的可能性更大，周边国家和地区都是这种先例，大陆或北京其他的功能性房产也都这种趋势。

4、孩子少了大概率就不调剂了，毕竟“就近入学”才是最基础原则，是写入《教育法》的。但未必是全部，好东西什么时候都稀缺。看看幼儿园不就知道了，孩子再少，顶级的也不好进。

另外考虑好，到目前为止海淀还是点招为主，连人家教委都说海淀的中学没有学区房的。所以别小初高的期望值太高，别太听忽悠。

仅供参考。

三

Q:

最近做了一些研究，很认同你的观点，目前入学高峰买学区特别是小面积的不太划算，但是大户型预算又不太够。目前自己一套海淀北太平庄一居大约700，现金300，准备同小区置换110平1200万两居，但是自己也不住，有娃后人口多，一直租住140平的三居。

目前纠结是本小区先置换等4-5年后再置换理想的三居或学区房，还是简单的等一等攒攒钱，能满意的房在1600-1700，四五年大概也许也能攒到。

A：

1、不住，那为什么要换在北太平庄啊？虽然说溢价不高，但也是有的啊，多数都在10-15%吧，这部分的租金是不可能收到的，没人会为用不上的学位掏钱。而且这总价的户型也大概率偏大，坪效未必有多高，是否划算自己判断吧。

2、四五年后再置换，如果是同在海淀区就没什么意义。大多数的学区溢价都是同涨同跌的，前后脚差不了半年的事儿。这就相当于皮草和羽绒服，看着区别很大，实际上都是同一个趋势之中。另外置换成本就是4%，至少是3年多的房租，折腾一圈儿的意义不大。

3、攒钱等着，那就做个规划吧，定时定量的。等到什么时候，或等到什么价格？然后也做个预案，看到时候房价涨了怎么办，降了买不买？这样能减少盲目性。

4、还提醒一点，目前仍然算是全国救市行情的初期，今年未必上涨多少，但北京作为标杆城市，下跌的可能性几乎没有。北京是全国唯一一个没出台任何地方政策也没下跌的，政府手中的筹码可太足了。

仅供参考。

四

Q:

昌平都市芳园小区未来有没有上升空间？周边有对口中小学吗？感觉这个位置被回天加中间了。附近还有个部队。

A：

1、都市芳园，指的别墅还是普宅啊？无所谓吧，是否上涨看大盘了，指望着小区自己走出独立行情是不可能的，旁边的新干线都没戏，这房龄长的基本就是跟随大盘。一般不至于落后吧，但也肯定不会超出。当然这说的是普宅啊，别墅的话大概率还是走弱，或者只会在某一阶段跟上大盘，长期看偏弱。

2、对口中小学？我不知道，没注意过，好几年没去过了，这问当地中介吧。肯定有能上学的学校，只是未必多优质，算不上学区房。

3、位置还行吧，这种小区本来也不需要什么周边的配套，有部队还更安全呢。就是军方设施影响规划，一般没人去调整。挺好的小区，自住为主吧。

仅供参考。

五

Q:

我现在劲松二区有一套房产，4层/6层板楼大概值450万左右，还有190万尾款。燕郊有套房子大概能卖240左右，秦皇岛有套房子大概能卖85。孩子21年出生，目前2岁，预计27年上小学，没有北京户口，老公有北京工作证，想在北京换个电梯房，工作妈妈在濠景阁附近、爸爸在大山子附近。

换房考虑朝阳、东城、望京，想考虑总价1000以内的房子，需要卖掉其他房产再购房。想咨询您是在劲松、潘家园附近换，还是在东城换。望京附近不是很了解，如果建议请您推荐小区，目前关注的小区劲松嘉园、濠景阁、左安浦园、龙潭北里、幸福北里几个小区。知道您非常有经验，恳请您给点建议。考虑上学和居住。

A：

1、自住为主就在劲松潘家园附近换吧，优势就是经济实惠，居住的性价比高，劣势就是升值略慢。老公房还相对好些，像劲松嘉园跟濠景阁这种老公寓就更典型了，自住很合适，租金也相对高，就是升值慢点儿，高租金是用升值慢换的。一般建议都是确定长期自住或收租金的买这种合适，以后还想置换的话大概率至少占不到便宜。

2、学区房，考虑好吧。这两年是入学最高峰期，溢价正高的时候，东城由于派位公平尤其高。而2025年之后是低谷期，溢价部分有可能受到影响。所以也考虑清楚，确定就是重视孩子上学的话再这会儿买。这仨小区都没什么，左安浦园是安置房，另两个就是普通老公房，都差不多，溢价率基本一致不突出，考虑好自己的需求就行。

3、望京的看看呗，陈分的算学区房。千万以下的房子有部分溢价，不太高，10-15%左右，千万以上的商品房就没什么了，朝阳特色。其他的也有学校不错的，比如花家地和清朝望京，但中小学不统一，总体算中等以上吧。常规建议是以这里为主，尤其朝阳区对非京籍相对友好，有房的排在京籍无房户之前。

仅供参考。

六

Q:

预想东城老破小置换成改善型住房，同时兼顾保值，目前已持有东城学籍，在和平里片区。和老人一起居住，想入手3居，考虑到未来孩子上学接送问题，重点考察了东城的长安街以北地区和朝阳的西坝河、柳芳、安贞地区。首付500+、二套、预算700-900，重点关注老公房和低总价商品房。

考虑到和平里地区溢价严重，而且居住品质问题，关注了东直门二环外的胡家园和春秀路小区。同时，也重点关注了朝阳的光熙门北里小区，总价稍微低一些。胡家园属于东城相对中等学区，光熙门北里应该交通和环境还可以，从未来孩子上学长期居住和兼顾保值的角度，您看是选择东城的胡家园还是朝阳的光熙门北里，哪个更合适？东城的中等学区未来有没有可能贬值严重？

A：

1、胡家园和春秀路也是东城啊，溢价同样不低。这相当于进了大饭馆吃饭，觉得鱼翅炒饭的利润太高，所以要了两碗宫廷炸酱面。表面看着似乎单价低，但实际上都是在这饭馆儿里，人家的利润率是差不多的。

参考南边东外大街的最明显，算同一个社区朝阳的8万多，东城的12万，中间的就是溢价，也是30%左右，没少什么。

2、注重自住的性价比那就买朝阳的，完全没学区溢价，老房就是跟随大盘涨跌，没风险。光熙门北里就是原产权单位多了点儿，维护时或许会扯皮，其他的没什么。赌一把学区房的政策那就买东城的，但这其实换不换的意义不大，加上置换成本没什么区别。

3、东城的学区不用分三六九等，溢价率都差不多，也都未必直接贬值，涨的慢点儿的可能性更大。反正日本韩国和台湾省的学区房都是这种先例，人口下降后都是逐步降低溢价率的。参考其他功能型房产也一样，公寓写字楼什么的，都是好几年才降低的。

4、总之这看自己吧，图个稳妥就买非学区房，赌一把就还换学区房。

仅供参考。

七

Q:

未婚刚参加工作一年，工作稳定收入差不多税前25，地点在昌平。目前和家里人商量后的打算是先在海淀买一套二手房，短期内租出去，结婚后可能考虑自住，不要求有多大升值空间，保值即可。

所以选房的参考点就两居室，中等水平的学区，总价550以内，房龄80以后的都能考虑。综上考虑，目前基本锁定的就是西三旗和清河片区，挑了大概三四个小区，新康园，永泰庄6号，毛纺南厂，学区上各有优劣，都可以接受，预算，户型也都令人舒适。但比较顾虑的一点就是您说的学区溢价，想问一下我目前看的这些小区溢价比较大嘛，如果大的话我是否应该晚两年再买？

另外，作为一个95后可能现在就想学区有些早，但是我这种外地来的京一代且不是独生子的条件，只能尽量一步到位为孩子以后打算，所以会把学区看的重一些，但中游即可，以上小区大概率初中是二十中或者清河，也有九年一贯制。也想问问您，我看重这个有没有必须，对我这种偏年轻且刚需首套的人而言，如果有更合适的选房思路，也望您指点。

A：

1、清河和西三旗的溢价都相对低，算算吧，以毛纺厂的为例，这是最典型的老公房了。550万的大概能买60多平米吧，每平米租金100出头，7000块钱应该能租到。那租售比就是800上下，北京老房的平均值是不到700，所以这溢价率说得过去，不算太高。本来清河的学区也不是太热门，这溢价合适。当然这是我的估算，具体的让当地中介再算算。

什么时候买看自己的判断，但最好做个规划，定时定量的。也就是等几年，或等到什么价格。然后做好预案，到时候房价涨了怎么办，跌了买不买？别陷进涨了等着跌，跌了不敢买的怪圈儿里。

2、一般是不建议太早准备学区房，不过既然溢价不高也就没必要太纠结了，反正只要在海淀就怎么也躲不开，这里已经算低的了。二十中挺好的学校，在海淀算中等，在北京就是中上等了。另外新康园的这意义不大，塔楼多，有海淀户籍的还行，否则就是昌平入学了。

3、如果确定不住的话那就可以看其他区的了，比如朝阳的，大多数完全都没溢价，租金全北京最高，升值也大多不落后。或者回龙观也行，选择房龄相对新的，也没溢价租金不低。

仅供参考。

八

Q:

我在未来科学城有一套新房，因为孩子上学在西城，然后我们俩工作都在未来科学城附近。考虑孩子上学还有10年左右时间，是不是要把科学城的房子卖了换城里好出租，保值高的地方，比较看好安贞和望京附近。

如果卖的话大概到手能有400，自己再凑凑首付能到450左右吧，目前政策是二套了。这个想法也不太着急，可以等政策放松。主要是看放水这么严重，想找个盆多接点水，也想赶上大盘的节奏，然后也不懂应该买哪里，或者怎么买，所以请教您，拜托了，谢谢章哥。

之前买房每次都是乱买乱碰运气，也知道以后市场肯定是要分化的，但是资金有限，好的也贵，够不着，又不想辛苦钱白瞎。

A：

1、我水平有限，猜不着是哪个小区的新房，不敢建议。

2、等政策放松。如果行情延续就大概率不会放松了，没什么意义，更犯不上火上浇油。如果行情掉头向下才有可能放松进行刺激。但这可能性不是太大，毕竟政府要救的只是成交量而不是价格。这只是我的观点，看自己的判断吧。

3、我实在猜不着什么小区，还是自己先判断是否置换吧。另外也得做预算，看用哪种贷款，准备贷多少，也就是总价多少，不同的总价区间对应不同的板块。如果是600万左右就以朝阳东部为主，到7/800万就以北部为主，流动性更好些。具体的不好建议。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！